司法实务中，物业服务合同纠纷存在一个显著特征，即各地法院对待物业服务企业提出的物业费请求权的裁判观点几无分歧，绝大部分物业费案件均以物业服务企业胜诉或部分胜诉告终。然而，这并非因为此类案件的法律规范完备或裁判规则成熟，而是与业主在物业服务合同瑕疵履行抗辩中面临的诸多困境有关。

一、物业服务合同瑕疵履行抗辩困境的基本类型

1.抗辩主体困境。在理论上，作为物业服务合同实质主体的业主当然享有独立提出履行抗辩的资格和权利。但是，这在司法实务中却存在认识分歧。质疑的观点主要从物业服务合同的集体性和公益性角度出发，认为物业服务合同的履行关涉到全体业主的整体利益和共同生活秩序，故如果在大多数业主都依约交费的情况下，能否允许个别业主单独就物业服务企业的履约行为提出抗辩，是需要慎重考虑和谨慎对待的问题。

2.“正当理由”抗辩困境。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定了评价业主在物业服务纠纷中的瑕疵履行抗辩合理性的“正当理由”原则，但却并未明确具体的判断标准。实务中的难点和分歧，在于如何判断和把握物业服务瑕疵的程度，以及瑕疵程度与拒交或少交物业费的关联关系。

3.证明责任困境。业主在物业服务合同履行抗辩中的证明责任困境可分为提出证据责任的困境和量化证明标准的困境两类。前者表现为业主不懂或不知举证，以及在提出证据的形式上欠缺规范性。后者则主要与物业服务合同的继续性合同属性以及集体合同属性相关联。

二、物业服务合同瑕疵履行抗辩困境的形成机理

1.物业服务合同的特殊属性使然。一方面，现行法上，开发建设单位和业主委员会仅是物业服务合同的形式缔约主体，而实质上的权利义务主体则为全体业主。合同主体上的这种“二重性”和“集合性”，引发了物业服务合同纠纷裁判中的履行抗辩主体认定难题。另一方面，物业服务合同具有继续性、连续性的特征，这使得评价物业服务质量时不能采用静态的检验标准，而只能以一定的动态期间为参照进行阶段评估。

2.法官进行综合利益衡量的结果。物业服务领域中相互冲突的利益包括欠费业主应受保护的合法利益、小区业主的整体利益以及物业服务企业的正当经营利益。法官在个案裁量中，需要在综合各种影响因素的基础上衡量与调和这些不同主体间的利益冲突。实务中，多数情况下，法官通常会优先支持小区整体秩序利益的维护，并以此为基础来衡量确定相关证据的证明力以及瑕疵履行的性质与程度等裁判要素，并作出最终判决。

3.业主自治管理制度运行不畅。实践中的突出问题是，业主大会由于所涉人数众多、会议召集困难以及利益诉求难以调和等因素而存在“集体行动困境”，业主委员会则因法律地位和职责规定不清而并未实际承担起预设的业主“利益代言人”和“行动组织者”的角色功能。因此，业主自治组织并未起到物业服务合同履行过程中的监督、约束、意见收集反馈与沟通协调的作用。在纠纷发生后，也无法代表业主进行集中抗辩或协助举证，一定程度上恶化了业主的瑕疵履行抗辩困境。

三、物业服务合同瑕疵履行抗辩困境的破解路径

针对上述实务问题，既需要从改变规则现状中的不合理因素着手，完善法律适用的规则和方法，又需要从制度变革的角度探求如何平衡与协调物业服务领域中冲突利益的最佳出路和方案。

1.明确物业服务企业瑕疵履行的类型与认定标准。在类型上，可首先将物业服务质量瑕疵区分为“可容忍”和“应担责”两种情形。在司法认定上，一方面，如果物业服务企业主观上尽到了谨慎的注意义务和勤勉义务仍出现若干服务瑕疵，则应属“可容忍”范畴。另一方面，还需衡量相关服务质量问题是侵损全体业主之利益，还是仅影响少数或个别业主之利益。

2.优化物业服务瑕疵履行的证明规则和裁判方法。从事实查明的角度，可以探索发挥依职权调查取证在解决物业服务履行抗辩困境中的作用。在当前的民事诉讼立法背景下，可以法官诉讼释明和指导为形式，引导业主主动申请法院进行现场勘验，以固定该时点的物业服务履行状况。同时，在对勘验所固定的事实的关联性和证明力进行认定时，可采取事实推定和举证倒置的方法，首先推定该时点以前的一定期间内有关瑕疵问题处于持续存在状态，除非物业服务企业提供相应反证予以推翻。

3.完善物业服务合同抗辩权的行使规则。长远来看，化解业主在物业服务合同中的履行抗辩困境，还可探索将业主个体式的抗辩权行使模式转化为以业主委员会为代表的集体行使模式。一方面，在集体抗辩权行使上，经一定数量或比例的业主提议，业主委员会可代表全体业主行使物业服务合同履行抗辩权，要求物业服务企业改善服务内容或减少瑕疵履行期间的费用。另一方面，在诉讼证明协助机制上，业主委员会可以单位证言的形式向法庭提交关于物业服务合同履行事实的相关说明以及与证言相印证的证据材料，以增强业主的诉讼能力。

 来源：人民法院报

———————————————————————————————————————————————