商品房买卖合同是房地产交易环节的中心，它既是缔约谈判阶段的终点与成果，又是契约履行阶段的依据和标准，关系双方当事人切身利益。虽然，目前使用的是建设部和国家工商总局制定的《商品房买卖合同示范文本》，但买受人如何通过签订商品房买卖合同获得相对安全、公平的交易地位，依然是个值得探讨的问题。究竟如何签订《商品房买卖合同》?为此，笔者分述重点如下：

　　1.商品房预售许可证问题

　　根据《城市房地产管理法》第44条和《商品房销售管理办法》第8条的规定，我国城市商品房销售实行预售许可和现售备案制度，又鉴于目前普遍采取预售许可延期的方式完成商品房现售备案手续，所以出卖人无论是预售期房还是销售现房，均要取得处于有效期内的《商品房预售许可证》。买受人在签订商品房买卖合同前要仔细核查出卖人出示的预售许可证是否在有效期内，是否为拟购房产所在楼盘的许可证。

　　2.出卖人签约前的明示义务

　　根据《商品房销售管理办法》第23条的规定，开发企业在订立商品房买卖合同前应向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。《物业管理条例》第23条、亦要求建设单位在物业销售前向买受人明示并说明《业主临时公约》和《前期物业服务合同》。上述出卖人的明示义务对于保障买受人知情权、维护公正透明的交易环境至关重要，出卖人若违反规定未明示的，依法可处最高3万元罚款的行政处罚。买受人签约前要主动向开发商索取上述材料，尽可能多地了解相关信息，确保自身合法权益。

　　3.认购书的法律效力

　　在商品房交易过程中，许多开发商在与买受人签订正式商品房买卖合同前，要求买受人签订认购书交纳认购款。开发商要求买受人签订认购书一般有两种情况：一种情况是开发商所销售房屋尚未取得预售许可证，以内部认购的名义进行销售，俗称内部认购;另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售现房，开发商为买受人保留预订的房屋，作为交换，要求买受人签订认购书并交纳一定数额的认购款。如果在规定的时间里，买受人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。

　　对于第一种情况的认购书，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的司法解释精神，预售许可证的取得并不是认购书民事效力产生的前提条件，即未取得商品房预售许可证而签订的“内部认购书”民事有效。但根据《商品房销售管理办法》第42条第6项的规定，这种“不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的”内部认购行为却是典型的行政违法行为，依法可处最高3万元罚款。虽然这类认购书民事有效，但由于房屋尚未取得达到预售条件，买受人承担的风险相当大，所以买受人应理性对待“内部认购”以免后患无穷。

　　对于第二种情况的认购书，由于认购只是销售的准备阶段，既然取得预售许可证后法律允许销售，本着“举重以明轻”的解释原则，取得预售许可证后进行的认购活动自然也没有任何法律障碍。

　　4.售楼广告问题

　　开发商为宣传、推销商品房，一般都散发售楼书、发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书、广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，买受人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。

　　根据《广告法》第37、38条及《商品房广告发布暂行规定》的相关规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，买受人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。

　　当然，为了避免不必要的麻烦，买受人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以此约束开发商实现广告内容。

　　5.样板房问题

　　在商品房预售过程中，有的开发商设置了布局讲究、装修精美样板房或样板间，购房者往往容易被样板房迷惑，放松了很多应该注意的购房问题。结果在购房入住后，发现房屋和样板房有不小差距。

　　虽然《商品房销售管理办法》第31条规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。但很明显，买受人是需承担一定的举证责任，要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。所以买受人对于样板房要头脑清醒，如购买的房屋同样板房，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致，要把样板房情况在合同中确定。考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化，建议买受人将样板房情况以拍照、录像等证据形式固定。

　　6.关于合同条款问题

　　虽然现阶段使用的是制式合同文本，但是由于消费者在购房过程中事实上的弱势地位，再加上一些开发企业在制式合同文本中又加入一些权义不平等的“格式条款”内容或是通过“补充条款”的方式转嫁合同风险，以致买受人在合同履行中处于被动地位。以下就合同主要条款作简要说明，以提醒买受人签约时注意：

　　(1)关于房屋面积方面的约定。《商品房销售管理办法》第20条第2款对面积差异处理作出了“有约定从约定，没有约定从法律”式的原则性规定，但某些开发企业将该条直接格式化为“多退少补、据实结算”等。这样的约定实质上剥夺了消费者选择适用法定“3%处理规则”的可能，有限制消费者合法权利之嫌。

　　(2)关于买受人逾期付款违约责任和出卖人逾期交房违约责任的约定。买受人的付款义务和出卖人的交房义务是一对具有对价关系的主合同义务，基于合同平等性的法理，买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任自然应当对等，即日期一致、金额一致。但在一些开发企业制定的合同中，出卖人逾期交房的违约责任远小于买受人逾期付款的违约责任，如开发企业单方在合同中规定，“出卖人逾期交房的付3%违约金，买受人逾期付款的付5%违约金”，“出卖人逾期交房90日，买受人有权解除合同;买受人逾期付款30日，出卖人有权解除合同”等等。

　　(3)关于房屋交付标准的约定。很多开发企业选择了“该商品房经验收合格”的交付标准，但《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。显然，对于绝大多数住宅项目而言，“单体验收合格”的交付条件约定直接违反了行政法规的强制性规定，实质是在单方降低出卖人交房标准，转嫁合同风险。

　　(4)关于延期交房免责条款的约定。某些开发企业填写的免责条款明显超出了“不可抗力”的范畴，如“市级以上规划、文物、环保、土地等主管部门根据法律、法规采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发周期延长的”、“因政府规划设计变更造成的工期顺延”、“因政府配套设施延期交付使用而导致延期交房”等，这些“免责条款”实质是将出卖人延期交房的法律风险完全转嫁给了买受人。

　　(5)关于产权登记的约定。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内，办理产权登记手续。《商品房销售管理办法》第34条第2款则将“90日”细化为两个阶段，即开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关，留30日由买受人办理产权登记手续。大多数企业在合同中承诺“交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，少数企业约定为“90个工作日”、“150日”、“180日”甚至更长。严格地说，这些约定都违背了部门规章的强制性规定，擅自降低了出卖人应该承担的合同责任。

　　(6)关于屋面使用权、外墙使用权归属的约定。一些开发企业将屋面使用权、外墙使用权约定“归出卖人”，但是根据建筑物区分所有权的法律理论，建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应归买受人共同所有，虽然该条约定的是使用权归属而非所有权，虽然物权法理论中有所谓“共有物之专用权”、“分管契约”等法理学说，但基于公平、等价有偿等民法原则，出卖人在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖公正。

　　7.补充协议问题

　　在商品房买卖过程中，开发商除和买受人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求买受人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对买受人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般买受人很难完全搞懂。因此，买受人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护买受人的条款很少，所以，建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。