房产交易作为金额较高的大标的买卖与一般商品买卖有所区别，仅通过“云看房”方式就交付定金、甚至签订合同存在一定法律风险，尤其是极易引发买卖双方在实际接触看房后的各种纠纷，值得警惕。
2020年，因疫情影响实地看房受限，“云看房”服务应势而起。“云看房”新兴业态在降低交易成本、促成疫情期间交易等方面发挥了积极作用，但房产交易作为金额较高的大标的买卖与一般商品买卖有所区别，仅通过“云看房”方式就交付定金、甚至签订合同存在一定法律风险，尤其是极易引发买卖双方在实际接触看房后的各种纠纷，值得警惕和关注：
一是房屋质量瑕疵风险。在滤镜、灯光等拍摄技术的帮助下，“云看房”或平台主播所推介的房屋，常常存在“线下实物与线上观感不符”的问题。同时，个别主播在推介房屋时，对房屋质量、配套设施等内容介绍不全面，且一些直播平台并非为开发商，项目可信度不高。二是个人信息泄露风险。“云看房”过程中，直播平台一般要求看房人输入个人手机号，而在房屋预订过程中，又会要求看房人输入身份证号、银行账户等个人核心信息，个人信息泄露风险较大。三是房屋价格失真风险。实践中，个别“云看房”平台会在售房价格打折优惠信息上设套“假摔”，如平台上所谓的房屋销售优惠价格实际却高于平时售价，看房人极易陷入卖房人设计的价格陷阱。四是合同无效的风险。个别直播项目的发起人或组织者不具备相应的资质或未得到开发商的授权就进行房屋销售，甚至代表开发商签订合同，可能致使合同无效。五是权利救济风险。“云看房”平台多以“无理由退房”为噱头，吸引看房人。而当认购人办理退房时，却才发现退款设限较多，无法真正做到“无理由退房”。另外，实践中，也存在卖方退款拖延、周期较长等问题。
为进一步规范和引导“云看房”经济业态的健康有序发展，保护消费者权益，应对上述法律风险，在“云看房”时，笔者认为应注重以下五个方面：
一是看房人要强化证据意识，注重证据留存。看房人在“云看房”中要注意留存与中介、开发商或房主的聊天记录，对房屋外观、工程质量、配套设施等关键信息要进行截图，预防房屋关键信息失真所带来的风险。二是看房人要注意个人信息安全，加强个人信息保护。微博、支付宝、微信等客户端进行授权前，要注意审查授权具体内容，对于身份证号、银行账户等个人核心信息要高度谨慎，不可随意录入。三是看房人要严格核实真实性，警惕合同陷阱。注重核查中介的相关资质和授权，严格考察项目的真实性。注意审查购房合同，特别是价格优惠、“无理由退款”等关键事项的细节内容要明确写入合同，防止陷入“云看房”的合同陷阱。四是要注重源头治理。相关部门要加强“云看房”等新兴业态的引导和监管，明确网上售房活动的市场准入标准和直播行为规范，直播平台、中介组织协会要加强“云看房”行业自律，进一步规范直播卖房行为。五是要畅通权利救济渠道，注重购房人的权益保护。司法机关要加强对“云看房”相关法律问题研判，针对可能发生的法律风险认真梳理相关法律规范，明确纠纷处理思路，审慎审查合同条款，对于符合条件的，要加快对买房人所交款项的退赔，加强对购房人的权利救济，确保相关纠纷的及时妥善处理。
“云看房”经济业态的发展离不开购房人的积极参与，切实保障购房人合法权益，对提高购房者“云看房”“云买房”的参与度意义重大，也是培育新兴消费群体的重要内容。
作者：张志国
来源：人民法院报
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陈思奇律师 现任职于辽宁大潮律师事务所，部长，执业证号：12114201111432288，中华全国律师协会会员，中华全国律协青年律师领军人才，辽宁省婚姻家庭法律专业委员会副秘书长，辽宁省律师协会青年律师发展专门委员会委员，辽宁省菁英律师人才，葫芦岛市律师协会青发委主任，葫芦岛仲裁委仲裁员，葫芦岛市青少年心理健康服务志愿者协会副会长，葫芦岛市实验中学法治副校长，葫芦岛市妇联首批聘任葫芦岛市家庭教育讲师团成员，辽宁省优秀青年律师，葫芦岛市优秀律师。自毕业起十余年来一直致力于法学的理论研究与实务实践，潜心于崇高的法律事业。具有深厚的法学功底、清晰的逻辑思维能力、良好的社交网络、精湛的诉讼技巧，复合型法律人才，综合能力较强。
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