近年来,随着房地产行业的迅猛发展,新建小区商品房买卖纠纷日益突出,影响房地产市场稳定和社会和谐,尤其是今年新冠疫情暴发以来,商品房买卖合同纠纷更呈大幅上升趋势,以江苏省徐州市铜山区人民法院为例,今年上半年,该院受理该类案件同比增长84.62%。
当前房地产纠纷案件呈现以下特征:
购房者“抱团”诉讼多发。为了扩大影响力、获得更有利的诉讼地位和裁判结果,购房者倾向于通过集体诉讼方式维权,甚至集体信访。以铜山某小区为例,徐州某公司从开发商铜山某置业公司处购得230套房屋后,与数十名购房者签订商品房认购书但均未如期签订商品房买卖合同,从而引发大量诉讼。
开发商怠于解决问题,把矛盾推向法院。购房者与开发商沟通交涉时,开发商不能够积极协调解决问题,或态度蛮横,或态度冷漠,最终造成双方矛盾激化,甚至告知购房者不满意可以直接起诉。
开发商滥用不可抗力进行免责抗辩。延期交房、虚假宣传、更改规划等为此类案件常见诉讼请求,但今年突发疫情,新冠疫情竟成为部分房地产企业延期交房的“挡箭牌”,纷纷以疫情导致停工停业为由,要求免除违约责任。
开发商起诉维权现象有所增多。相较于开发商,卖方市场下的购房者处于劣势地位,商品房买卖合同纠纷案件原告通常为购房者。但因受疫情影响,一些购房者出现逾期办理按揭贷款、逾期偿还贷款、闹访等行为,开发商以原告身份提起诉讼的情况随之增多。在一起名誉权纠纷案件中,徐州某置业公司以董某组织业主集体“维权”并发表诋毁性不实言论为由提起诉讼,要求董某在本市权威报纸上赔礼道歉并赔偿损失。
对此,该院建议:
加强部门联动,妥善化解矛盾。建议政府相关部门加强协调联动,定期召开联席会议,完善商品房买卖合同纠纷诉调对接机制,依托行业协会、企业商会等进行诉前调解,力争从源头上化解矛盾。
加大监管力度,规范市场运行。进一步加强日常监管,采取暂停网签、行政处罚、记入诚信档案等措施,严厉打击虚假宣传、欺诈销售等违法违规行为;同时,加强专项资金监管,特别是预售资金的监管,确保商品房项目正常建设并按期交付购房者。
加强法治宣传,促进交易安全。结合商品房买卖合同纠纷案件特点,有针对性地开展法治宣传、巡回审判等活动,强化购房者的风险防范和自我保护意识,强化开发商的诚信意识、契约精神和社会责任感,促进房地产行业平稳健康发展。
作者:刘国林
来源:人民法院报
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陈思奇律师 现任职于辽宁大潮律师事务所,部长,执业证号:12114201111432288,中华全国律师协会会员,中华全国律协青年律师领军人才,辽宁省婚姻家庭法律专业委员会副秘书长,辽宁省律师协会青年律师发展专门委员会委员,辽宁省菁英律师人才,葫芦岛市律师协会青发委主任,葫芦岛仲裁委仲裁员,葫芦岛市青少年心理健康服务志愿者协会副会长,葫芦岛市实验中学法治副校长,葫芦岛市妇联首批聘任葫芦岛市家庭教育讲师团成员,辽宁省优秀青年律师,葫芦岛市优秀律师。自毕业起十余年来一直致力于法学的理论研究与实务实践,潜心于崇高的法律事业。具有深厚的法学功底、清晰的逻辑思维能力、良好的社交网络、精湛的诉讼技巧,复合型法律人才,综合能力较强。
陈思奇律师专业特长:公司合同法、建筑房地产法、企事业单位法律顾问等,曾经办理了大量合同纠纷、债权债务纠纷案件,代理了众多建筑房地产纠纷案件,担任多家企事业单位法律顾问。受聘担任《葫芦岛房地产网》、《葫芦岛人才网》、《葫芦岛婚嫁网》、《葫芦岛在线》等多家媒体的顾问律师。
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