【案例】王某想买套房子，几番寻找、比较之后，看中了刘某手里的一套二手房。经过协商，刘某以600万元的价格将该套二手房出售给王某，王某则支付购房款460万元作为首付，后刘某当月即向王某交付了房屋钥匙。由于此前该房屋已被两次用于抵押，可在房屋交易中，刘某仅解除了该房产两处抵押登记中的一处，另一处抵押登记因债务始终无法清偿而未注销，结果抵押权人申请了强制执行，法院随后查封了涉案房屋，最终导致刘某迟迟未能将房屋向王某过户。王某于是到法院起诉刘某，要求办理房屋过户手续，并支付逾期过户违约金83万元。
【说法】法院认为，因刘某拖欠他人债务，导致房屋被查封，被禁止办理买卖、过户、转让等手续，王某要求过户的请求客观上不具备履行条件，法院难以支持。同时，刘某的违约行为导致王某未能取得产权证，应承担违约责任。最终法院判决刘某支付逾期过户违约金56万余元。
当前，二手房买卖可能存在权属争议，加之市场行情变化、参与者契约精神不足、逐利心理和法律知识欠缺等因素，容易成为纠纷的易发多发区。
法官提醒，购买二手房屋前，一定要核实房屋性质、权属和代理授权情况，提前防范风险。对房屋性质和权属，买受人可通过查询不动产信息后区分情况予以处理：不购买已被查封等不可交易的房屋，限制交易的房屋应在符合上市条件后购买，购买普通商品房时应尽到善意注意义务，对于设定多重抵押的房产，应慎重签约。
卖方也应诚信守法，在合同签订前应如实告知房屋共有、抵押、购买资格等有关情况；在合同签订后，要依约及时履行合同，防止因违约可能导致的高昂诉讼成本和严重后果。
来源：人民网-人民日报
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陈思奇律师 辽宁大潮律师事务所，部长，执业证号：12114201111432288，中华全国律师协会会员，中华全国律协青年律师领军人才，辽宁省律师协会青年律师发展专门委员会委员，葫芦岛市律师协会青发委主任，葫芦岛市青少年心理健康服务志愿者协会副会长。2018年，被评为辽宁省优秀青年律师，葫芦岛市妇联首批聘任葫芦岛市家庭教育讲师团成员。自毕业起十余年来一直致力于法学的理论研究与实务实践，潜心于崇高的法律事业。具有深厚的法学功底、清晰的逻辑思维能力、良好的社交网络、精湛的诉讼技巧，复合型法律人才，综合能力较强。
陈思奇律师专业特长：公司合同法、建筑房地产法、企业法律顾问等，曾经办理了大量合同纠纷、债权债务纠纷案件，代理了众多建筑房地产纠纷案件，担任多家单位法律顾问。受聘担任《葫芦岛房地产网》、《葫芦岛人才网》、《葫芦岛婚嫁网》、《葫芦岛在线》等多家媒体的顾问律师。
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